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租到“甲醛房”可以全額退款嗎？

上海寶山法院：房屋甲醛超標租客可以解除合同

【判詞摘錄】

作為出租方，被告應提供符合居住條件的房屋。被告自認系爭房屋于2023年6月初裝修，7月17日原告表示新裝修的房屋可能存在甲醛超標問題，要求被告解決，但被告未有回應。在此情況下原告有權(quán)委托檢測機構(gòu)出具檢測報告。原告結(jié)合房屋的裝修時間及檢測結(jié)果，認為系爭房屋甲醛超標，符合常理。嗣后，原告出于擔心房屋內(nèi)甲醛超標影響自身健康的考慮……向被告提出解除雙方租賃合同，本院予以準許。

考慮到甲醛的揮發(fā)性以及空氣流動性，被告提供的檢測報告僅能證明檢測當時房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映2023年7月系爭房屋的甲醛情況。被告在明知原告提出解除合同后理應及時收回系爭房屋，怠于收回系爭房屋的租金損失應由其自行承擔。

【典型案件】

□ 本報采訪組

“國家標準是不超過0.08mg/m3，而當時房屋客廳和臥室的甲醛濃度達到了0.20mg/m3，遠超國家標準。況且當時我媳婦正備孕，這樣的‘甲醛房’我們怎么敢住呢！”近日接受《法治日報》記者采訪時，王先生回憶起來上海工作時租到“甲醛房”及退租的經(jīng)歷，仍歷歷在目。

因出租人拒絕退租，王先生無奈起訴至上海市寶山區(qū)人民法院。最終，法院判決解除租賃合同，由出租人向王先生退還租金和保證金?！皠倧耐獾貋砩虾９ぷ?，就碰到了這件糟心事，是公正司法讓我感受到了這座城市的溫度，給予了我前行的力量。”王先生說。

近日，記者走進寶山區(qū)法院了解該案的來龍去脈。

租住房屋甲醛超標

王先生記憶猶新，那是2023年7月14日晚，他來到一套位于寶山區(qū)的出租房，當時房屋窗戶開著，通著風，沒有明顯問題。于是，他與出租人郭女士簽訂《房屋租賃合同》，租下了這套房，約定租期1年，月租金3400元，保證金3400元；租賃期間，出租人保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。

然而，第二天晚上，他和妻子再次來到這套房子里時，窗戶關(guān)上了，待在房間里一會兒就令人“非常不舒服”，他懷疑可能是甲醛所致。

于是他給出租人郭女士發(fā)去信息：“甲醛什么的沒問題吧？”郭女士回復稱，這個問題不大，住進來時開窗通風，再買幾盆綠蘿放在房屋里凈化空氣。

還沒搬進去，王先生便從鄰居處得知：這套房子半個月前剛完成裝修。

“我媳婦正備孕，剛裝修的房子不適合我們，我們也不敢住?！蓖跸壬鷮⑼俗獾南敕ǜ嬖V了郭女士，但郭女士不同意退租。她的理由是，在王先生看房時，她已經(jīng)說過房屋新裝修，雙方簽訂合同時也備注了新裝修。如果退租，不返還已付房屋租金和保證金。

多次溝通無果，王先生向郭女士提出進行甲醛檢測的要求，郭女士未予回復。

于是，王先生自行向有中國計量認證資質(zhì)的機構(gòu)申請檢測，檢測報告顯示，該房屋客廳及臥室甲醛濃度約為0.20mg/m3，不符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。

當年7月21日，王先生向郭女士發(fā)送房屋甲醛檢測報告，要求解除房屋租賃合同，退還租金3400元、押金3400元及支付甲醛檢測費600元。

郭女士回復稱：“單方面解除合同是要賠違約金的?！?/p>

兩份不同檢測報告

由于雙方無法達成一致，王先生起訴至寶山區(qū)法院，請求法院確認雙方租賃合同解除，要求郭女士返還租金和保證金并支付違約金3400元。

“法官，我妻子當時正備孕，這房子甲醛嚴重超標，我們都沒有搬進去住，也不敢住?！遍_庭時，原告王先生提供了檢測報告。

這時，被告郭女士也不慌不忙地拿出另一份檢測報告反駁道，她找的檢測機構(gòu)出具的檢測結(jié)果顯示該房屋的甲醛含量不到0.06mg/m3，完全合格。另外，郭女士說，王先生簽訂合同時，她已告知其房屋新裝修，自己不存在任何違約行為。

原來，郭女士于2023年12月初自行委托檢測機構(gòu)對該房屋空氣質(zhì)量進行檢測，檢測報告顯示甲醛等含量均低于限值標準。

庭審中，本案承辦人、寶山區(qū)法院法官楊潔認真詢問雙方檢測細節(jié)，后經(jīng)核查檢測機構(gòu)資質(zhì)、檢測程序以及檢測標準，發(fā)現(xiàn)兩份檢測報告均由有中國計量認證資質(zhì)的機構(gòu)出具，采樣方法亦符合國家標準，但郭女士檢測報告的時間距雙方爭議發(fā)生時已有5個月。此外，2023年11月，郭女士已將該房屋另行出租給案外人，審理時房屋的空氣質(zhì)量現(xiàn)狀已發(fā)生較大變化，法院已無重新檢測可能及必要。

法院審理得知，郭女士2023年6月初向房屋產(chǎn)權(quán)人承租了毛坯房，后對房屋進行裝修并購買家具，2023年7月中旬向王先生交付全新裝修的房屋。

對于王先生要求對房屋空氣質(zhì)量進行檢測，郭女士未回應一事，她表示：“他簽訂合同時已經(jīng)看過房且知道房屋是新裝修的，我沒有義務(wù)進行檢測?！?/p>

事實逐漸清晰，楊潔引導雙方聚焦法律的強制性規(guī)定：民法典明確規(guī)定出租人有適租義務(wù)，即便承租人在簽訂合同時知曉租賃物危及承租人安全或健康的，亦可隨時解除合同。

判決得到雙方認同

2024年2月，寶山區(qū)法院作出判決：郭女士于本判決生效之日起10日內(nèi)退還王先生租金、保證金。宣判后，當事人雙方均未提起上訴。

記者近日前往案涉出租屋看到，屋內(nèi)已入住他人，門口靠墻處有一個放著多雙鞋子的鞋架。

一旁的楊潔感慨地說，審理甲醛超標房屋租賃合同糾紛案件的過程，像是在法律條文與生活細節(jié)間“走鋼絲”，從立案到宣判期間，每一次證據(jù)交換、開庭審理都在平衡“看得見的合同條款”與“看不見的居住安全”，判決的最終形成，既是對事實的認定，更是對法律精神的詮釋。

記者注意到，最終落在判決書上的，既沒有晦澀難懂的專業(yè)術(shù)語，也沒有堆砌法條，而是用最直白的文字寫道：“作為出租方，應提供符合居住條件的房屋?！?/p>

本案判決后，被告郭女士曾向楊潔提出她的疑惑：“法官，如果都按照你這樣判，那我們做二房東的還怎么賺錢？”

楊潔的回復是：“你應該慶幸原告一家未實際入住，未給原告一家人的身體健康造成實際損害。換位思考一下，如果你的小孩長期居住在這樣的房子里，你還會這樣想嗎？”

那時，被告陷入了沉思。

后來，楊潔在另一起租賃糾紛中再次遇見被告郭女士，她在案件審理過程中很配合法院工作，甚至在溝通調(diào)解方案時直接對楊潔說：“法官，我們信任你，你直接給個調(diào)解方案?！?/p>

“那一刻，我仿佛看見冰冷的法條，因那份樸素的理解而產(chǎn)生溫暖的共振。”楊潔說。

如今，王先生的孩子已一歲多?！凹胰说慕】凳亲钪匾模痉ㄊ刈o人民群眾健康?！彼袊@道。

(本報記者 陳磊 余東明 周斌 張海燕 本報見習記者 王宇翔）